Dans les articles “Propriété privée : un rêve pour beaucoup, une illusion pour tous !” et “Probatio diabolica : l’impossible preuve de la propriété immobilière ?“, il était rationnellement porté à connaissance les éléments juridiques, notamment, permettant de statuer sur la notion de “propriété” d’un bien bâti (immobilier) en France. Toutefois, quelque esprit pourrait tenter de s’intéresser à la question du “sort” réservé aux terrains (notamment constructibles) bien que, par définition, un bien immobilier “se dise d’un bien fixe, d’un fonds de terre et de ce qui y est incorporé” (Larousse).
N’ayant pas pour vocation à s’inscrire dans le registre théâtral ou cinématographique, aucune expectative ne sera entretenue présentement. C’est pourquoi il peut dès à présent être énoncé le fait que, à l’instar de la “propriété” privée et de la “propriété” d’un bien bâti (immobilier), la “propriété” d’un terrain en France n’est qu’une vaste illusion.
Avant de poursuivre et de donner accès, dans le contenu ci-dessous, à un article du journal Le Parisien, il semble pertinent de réactualiser certaines connaissances sémantiques et lexicales. Pour la plupart des personnes, la notion de “propriété” se rattache à la définition suivante : “Bien, terrain, domaine, maison, etc., considérés dans leur appartenance à quelqu’un”. Cependant, cette définition du Larousse est absolument partielle et montre très malhabilement que tout cela est une billevesée. Dans le même dictionnaire, on y trouve une définition beaucoup plus pertinente, aussi bien juridiquement que socialement : “Droit d’user, de jouir et de disposer d’une chose d’une manière exclusive et absolue sous les seules restrictions établies par la loi” (Larousse).
Si, de prime abord, cette dernière définition peut sembler “évidente”, elle regorge d’informations essentielles et généralement méconnues.
Tout d’abord, le “droit d’user” est, juridiquement, ce que l’on appelle “l’usus”. Puis, le “droit de jouir” est, juridiquement, ce que l’on appelle le “fructus”. Enfin, “le droit de disposer de manière exclusive et absolue” est, juridiquement, ce que l’on appelle “l’abusus”.
En quoi les éléments précités revêtissent-ils une quelconque importance ?
Simplement parce que les trois notions contenues dans le paragraphe précédent caractérisent juridiquement les contours de la notion de “propriété”. Autrement dit, il ne peut y avoir de “pleine propriété”, au sens juridique, sans que soient réunis l’usus, le fructus et l’abusus sur la même tête.
Mais alors, sachant cela, pourquoi dire que ces termes si fondamentaux caractérisent juridiquement les “contours de la notion de “propriété”” ?
Toujours aussi simplement, parce que ces trois caractéristiques de la “propriété” sont régies par “les seules restrictions établies par la loi”, tel que le précise le dictionnaire Larousse ; ce qui fait que l’usus, le fructus et l’abusus ne caractérisent de facto pas la notion de “propriété” mais très exactement la notion de “droit de propriété”. Ainsi, cela fait de la Loi – donc de l’État – le réel propriétaire du bien puisque l’orchestre de la Loi est indubitablement l’État. Qu’on le veuille ou non, ce n’est pas le citoyen français “lambda” qui, du fond de son salon ou de son jardin, fabrique et rend obligatoire telle ou telle loi, ou encore tel ou tel décret. Et la démocratie, dans tout cela, qu’en dire ? Le texte constitionnel “49-3”, suffit, à lui seule, à répondre à la question (ou religion ?) de la démocratie en France.
La différence est de taille, puisque le système légal français ne permet AUCUNEMENT de bénéficier à quelque personne d’autre chose que du “droit de propriété”. En d’autres termes, la réunion de l’usus, du fructus et de l’abusus sur une même personne permet à ladite personne d’être uniquement propriétaire de son “droit de propriété” et non de la chose elle-même. En France, on peut être propriétaire d’un “droit” mais jamais réellement propriétaire d’un “bien matériel ou immatériel en soi”, sauf dans des cas précis très avantageux abordés lors du recours aux prestations proposées par Scylla Investment.
Que la marge est grande entre, d’un côté, cette société de propriétaires de “l’ayant droit” (telle que caractérisée par Scylla Investment) et, de l’autre, de rares cas de propriétaires “de la chose en soi”.
Malgré les multiples écrits, sur ce site voire légaux, il ne subsiste aucun doute que certains continueront à être dans le déni d’une réalité palpable et aisément vérifiable.
À ce titre, et afin de mettre en perspective les propos du présent article, il est recouru à un article du journal Le Parisien intitulé “Propriétaires, vérifiez que votre terrain est toujours constructible” datant de février 2016. Jaçoit que le titre de cet article de journal soit risible en tant que tel, par sa construction, le corps d’article dépeint toutefois des faits et délivre des informations suffisamment importants pour être relayé ici. Voici l’article :
“Attention, ce joli terrain bucolique acheté pour construire votre future résidence secondaire ou vous mettre définitivement au vert est peut-être en train de perdre toute sa valeur. A qui la faute ? A la réforme du Code de l’urbanisme qui oblige, depuis quelques mois, les communes de tout le pays à réviser leurs plans locaux d’urbanisme (PLU). Le processus est courant mais il a cette fois-ci des conséquences inattendues : des centaines de terrains achetés comme constructibles sont transformés en simples champs, impropres à la construction, au grand dam des propriétaires. Car là où le prix du mètre carré à bâtir se compte le plus souvent en centaines d’euros, celui d’un terrain agricole dépasse difficilement la barre des 5 910 euros par hectare en moyenne en 2014. Une perte financière considérable pour les détenteurs de ces terrains, sans compter l’abandon forcé de projets parfois prévus de longue date.
Les fautifs s’appellent Grenelle II et Alur, derniers grands textes législatifs encadrant l’urbanisation. Le premier, voté en 2010, introduit des « objectifs chiffrés de consommation de l’espace » pour limiter l’étalement urbain et le grignotage de terres destinées à l’agriculture. Le second, approuvé en 2014, a complété le dispositif en rendant « exceptionnelle » la possibilité pour les élus d’accorder des dérogations pour des permis de construire dans des zones normalement fermées à la construction.
Dans le collimateur de l’administration : les hameaux, jugés comme les principaux responsables de l’étalement urbain en zone rurale et dont la constructibilité est rendue très difficile par les deux textes. « Il y a cinq ou six ans, on se demandait où ouvrir des terrains à construire. Aujourd’hui, on regarde plutôt où il est possible d’en enlever », résume François Dehais, du cabinet d’étude en urbanisme GeoDev.
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La pilule passe très mal pour les propriétaires concernés. « Du jour au lendemain, on nous a grignoté des terrains en les reclassant en zone agricole, tempête Olivier, habitant de la commune de Brindas (Rhône). Chez moi, cela ne concerne que 400 m², mais chez mes voisins, c’est entre 1 000 et 1 500 m². » En Bretagne, particulièrement touchée par ce phénomène du fait d’un grand nombre de hameaux, des associations ont été créées, comme les PLUmés. « Une adhérente possède un terrain de 1 000 m² entre trois maisons, impropre à l’agriculture, et il vient d’être déclaré inconstructible. C’est un non-sens », lance Loïc Prima, à Clohars-Carnoët, dans le Finistère. « Sur trois communes, nous sommes 600 propriétaires concernés, évalue pour sa part Michel Corda, dans le Morbihan. La loi est en train de générer des catastrophes sociales, économiques et financières. »
S’ils disent comprendre l’objectif de limiter la consommation de terres agricoles, ces propriétaires attendent désormais une adaptation de la loi. « On espère pouvoir au moins construire à l’intérieur des hameaux existants », souligne Loïc Prima. Reste à être entendu par les pouvoirs publics. En Bretagne, plusieurs députés et sénateurs se sont déjà saisis du dossier. D’autres régions pourraient également monter au créneau.”